Właśnie podjęliście Państwo decyzję, żeby budować dom. Zakładam nawet, że macie już własną działkę. Właśnie, i co dalej. Zanim zapytacie pana Henia o wolne terminy, bo chcecie, żeby wiosną na działkę wjechała koparka, spokojnie przeanalizujcie harmonogram prac poprzedzających rozpoczęcie budowy.

Punkt 1:  wybór projektu.  I właściwie nie jest to punkt pierwszy, bo musicie zacząć Państwo od:

Punkt 0: analiza uwarunkowań działki.

Przede wszystkim jakie są zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a jeżeli na danym terenie takowy nie obowiązuje,  zapisy decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Najczęściej znajdziemy tam takie informacje jak: maksymalna powierzchnia zabudowy, maksymalna wysokość budynku, maksymalna szerokość elewacji frontowej, wymagane nachylenie połaci dachowych i ich układ, kolor i materiał przekrycia. Piszę najczęściej, bo są takie tereny, gdzie MPZP nie określa w ogóle niektórych parametrów. Ważne jest, aby podobnie jak w przypadku umowy kredytowej, przeczytać całość tekstu MPZP a nie tylko akapit dotyczący naszego przeznaczenia terenu. W pozostałych punktach można znaleźć informacje o dopuszczalnym sposobie zaopatrzenia w media, rodzaj paliwa, jakim będzie zasilana nasza kotłownia, konieczność uzyskania dodatkowych opinii, pozwoleń i uzgodnień. Taką szczegółową analizę zapisów MPZP oraz rysunku planu doradzam jeszcze przed zakupem działki. Zdarza się bowiem, że na terenie, który zamierzamy przeznaczyć pod zabudowę, znajduje się kilka różnych przeznaczeń terenu. Co to oznacza w praktyce? Na przykład połowa działki jest przeznaczona tylko na użytkownie rolnicze i nie można na niej postawić żadnej zabudowy ani nawet wykonać utwardzenia. Albo od strony ulicy 2m terenu (naszej działki) jest przeznaczone pod drogę. Nie szkodzi, że droga istnieje, przed płotem mamy chodnik i nic nie wskazuje, żeby w przeciągu najbliższych 20 lat ktoś inwestował w poszerzanie tej infrastruktury. Zapisy MPZP są pewnego rodzaju świętością, tzn. dopóki uchwała rady gminy czy miasta ich nie zmieni, urzędnik zatwierdzający projekt ma związane ręce i mimo najszczerszych chęci nie może zatwierdzić projektu sprzecznego z MPZP. Po prostu nie ma też procedury odstępstwa od zapisów planu. I na nic zdadzą się tłumaczenia, że wszyscy sąsiedzi mają inaczej, albo że jakiś zapis jest bezsensowny.

Drugą, bardzo istotną częścią analizy działki jest sprawdzenie dostępności mediów: prądu, wody, odbioru kanalizacji, ew. gazu. Zdarzają się zapisy nie dopuszczające budowy studni do zaopatrzenia w wodę do celów bytowych (czyli bieżącą woda w kranie, nie chodzi o studnię do podlewania ogródka) więc konieczna jest rozbudowa sieci wodociągowej. A sieć istniejąca jest daleko, koszt rozbudowy sięgający kilkudziesięciu tysięcy złotych ponosi inwestor z opcją wykupu przez zakład komunalny za np. 1/10 poniesionych nakładów. Podobny problem dotyczy dojazdu do działki. Dostępność mediów oraz warunki wjazdu na działkę jest stosunkowo łatwo sprawdzić składając odpowiednie wnioski do zarządców infrastruktury. Przy tej okazji dobrze jest złożyć odpowiednie pismo do właściciela przylegającej do naszej działki kanalizacji deszczowej, bo w wielu planach nałożony jest obowiązek odprowadzania wód opadowych do takiej infrastruktury, i dopiero po otrzymaniu odmowy można je zagospodarować na własnym terenie.

Zdarza się, że istotnym czynnikiem, mającym wpływ na wybór projektu i zagospodarowanie działki jest rodzaj gruntu i wysokość wód gruntowych. To, co może nas niepokoić, to stojąca woda na działce w czasie wiosennych roztopów. Wiarygodne informacje co do nośności i innych parametrów gruntu uzyskamy po wykonaniu badań geologicznych. W tym przypadku sprawa nie jest taka prosta bo chociaż zdarzają się inwestorzy, którzy zlecają badania geologiczne przed zakupem działki, to jednak najlepiej jest wykonać odwierty w miejscu wskazanych przez projektanta, już po wyborze konkretnego projektu i usytuowaniu go na planie zagospodarowania działki. Dlatego na etapie tych pierwszych analiz można oprzeć się na informacjach uzyskanych od sąsiadów, którzy już w tej okolicy się wybudowali.

Wzbogaceni o informacje, co możemy zbudować na naszej działce i jak zaopatrzyć ją w niezbędne media wracamy do punktu 1 czyli:

Punkt 1:  wybór projektu.

Tutaj właściwie wszystko zależy od Państwa upodobań i potrzeb. Być może wiecie dokładnie, jaki dom chcecie mieć i nawet widzieliście, jak wygląda w rzeczywistości. Myślę oczywiście o tzw. projekcie gotowym, bo projekt indywidualny nigdy nie jest i nie może być kopią istniejącego budynku. Decydując się na projekt gotowy musicie Państwo zlecić wykonanie dokumentacji projektowej, czyli tzw. adaptacji projektu uprawnionemu projektantowi. 

I tutaj przechodzimy do kolejnego punktu, czyli:

Punkt 2: wybór projektanta.

Niestety, wiele osób kieruje się tylko i wyłącznie kryterium cenowym, wychodząc z założenia, że prace projektowe każdy robi mniej więcej tak samo, a ile inwestor zaoszczędzi na projekcie, tyle zostanie w jego kieszeni.

Dobry projektant wykona dla Państwa wspomnianą wyżej analizę działki, wskaże też możliwości rozwiązania nietypowych problemów i poleci swoich sprawdzonych specjalistów: geologa, geodetę, także archeologa czy projektanta sieci i przyłączy oraz infrastruktury drogowej a także zaoferuje wykonanie tych wszystkich opracowań jeżeli chcecie mieć opracowanie kompleksowe.

W ramach adaptacji projektu typowego sprawdzi rozwiązania konstrukcyjne (fundamenty do parametrów nośnych gruntu, więźba do rodzaju pokrycia) a jeżeli wprowadzacie Państwo zmiany dostosuje nie tylko układ ścian ale także projekty instalacji wewnętrznych.

Koszty poniesione na etapie projektowym pozwalają zaoszczędzić na etapie budowy, i są to kwoty niewspółmierne.

Punkt 3: zapewnienia dostawy mediów.

O tym napisałam w części dotyczącej analizy działki, ale ponieważ w praktyce większość osób składa wnioski po wizycie u projektanta, zapisuję je jako odrębny punkt.

Musimy zaopatrzyć nasz dom w następujące media:

– woda do potrzeb bytowych (własne ujęcie lub z sieci wodociągowej),

-odbiór ścieków (kanalizacja, szambo lub oczyszczalnia ścieków),

-prąd,

-ew. gaz.

Musimy też podjąć decyzję, czym będziemy ogrzewać dom.

Punkt 4: uzgodnienie lokalizacji zjazdu.

Wniosek o uzgodnienie lokalizacji zjazdu składamy do właściwego zarządcy drogi: gminy, powiatu lub województwa (tylko przy dużych inwestycjach). Jeżeli wjeżdżamy z działki na drogę prywatną, wnioskujemy do zarządcy pierwszej drogi publicznej, do której dojeżdżamy. Do pozwolenia na budowę takie uzgodnienie jest wystarczające, w jego treści znajdziemy informacje, jaka procedura poprzedzi budowę zjazdu.

Punkt 5: odprowadzenie wody deszczowej.

Tym właściwie zajmuje się projektant, ale to Państwo podejmujecie decyzję czy zrzucamy wodę do zbiornika retencyjnego z możliwością podlewania ogrodu, wykonujemy studnie chłonną czy zrzut do dostępnego rowu melioracyjnego (konieczne wykonanie operatu i uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego). Jeżeli w sąsiedztwie istnieje kanalizacja sanitarna, należy złożyć wniosek do jej właściciela o możliwość odprowadzenia tam wody deszczowej.

Punkt 6:

Badania geologiczne.

Punkt 7:

Mapa do celów projektowych.

Punkt 8:

Inne wymagane uzgodnienia, opinie i decyzje.

Punkt 9:

Wypełnienie wniosków i oświadczeń.

Punkt 10:

Złożenie dokumentacji w urzędzie i oczekiwanie na decyzję.

Oczywiście część prac przebiega równolegle. Po zleceniu mapy, badań geologicznych oraz złożeniu wniosków dostawy mediów, uzgodnienia lokalizacji zjazdu i odbioru deszczówki, po ok. 6 tyg powinniśmy mieć wszystkie te dokumenty w ręce. Punkt 8 – inne uzgodnienia, dotyczy tylko niektórych inwestycji. Pozostaje trudny do oszacowania czas na wybór projektu. Czas na prace projektowe jest podany dla adaptacji projektu typowego, w przypadku projektu indywidualnego może się znacząco wydłużyć, chodzi przede wszystkim o etap koncepcyjny. Jeżeli dodamy do tego czas oczekiwania na pozwolenie i proceduralną ostateczność decyzji, nie da się rozpocząć budowy wcześniej niż 6 miesięcy od złożenia zlecenia. W niektórych przypadkach może potrwać nawet rok.